"Небольшой обзор проблем, возникающих при организации Общих Собраний Собственников" или "состоится ли объединение соседей в вашем доме?". А также об онлайн-сервисах

Экскурс в недавнюю историю

Некоторые события лета 2017 заставили многих собственников задуматься о том, а собственники ли они или жители, переселенцы, и если все же собственники, то что же собственно им принадлежит и на каких правах, что личное, а что общее. Да именно такими категориями пришлось научиться мыслить участникам московской программы реновации: многим благодаря своевременной организации удалось отказаться от нежданного возможного "радостного" переселения, многим наоборот при помощи такого инструмента как Общее Собрание Собственников, о котором мы ранее несколько раз уже писали, удалось войти своим домом, давно нуждающимся в ремонте либо реконструкции, в данную программу. Все эти решения - результат выражения мнения собственников данных домов, фактически проживающих в одном здании, но имеющих разное отношение к сегодняшнему месту жительства.

По данному вопросу очень много сказано, как с трибун организованных митингов, так и на тех самых ОСС, которые зачастую организовывались во дворах в форме запрещенных на данный момент законодательством собраний "больше трех", на которые с завидной регулярностью приглашались сотрудники правоохранительных органов для поддержания правопорядка ровно потому, что градус накала страстей нередко бывало зашкаливал до неприличного в современном обществе предела, и некоторые участники внезапного и довольно серьезного по своей сути мероприятия покидали места тех самых собраний в сопровождении сотрудников полиции. Но тут и надо понимать, что некоторые вопросы воспринимаются разными людьми абсолютно по разному, и вот с этой мыслью вдруг пришлось свыкнуться тем самым разным людям. Кем-то это воспринималось как должное, но многие все же предпочитали старый добрый способ участия в любых собраниях по принципу, "кто громче крикнет".. Только вот в подобных мероприятиях подобный способ не работает, так как голосование все же является секретным, и о результатах знают лишь члены счетной комиссии и то в идеале каждый не в полном объеме. В целом голосование на Общем Собрании Собственников смело можно воспринимать как мини-референдум по вопросам значения уровня одного дома в рамках своих полномочий в полном соответствии с положениями Жилищного Кодекса.

Мнение редакции

Но как и в каждом непростом деле нередко получалось так, что "первый блин комом" выходил, столкнувшись с одной и той же проблемой разные люди все же снова поступали по разному, в целом это очень здорово именно с той точки зрения, что единство таких непохожих людей все же заставляет желаемое случиться, и мнение, высказанное группой людей, может серьезно повлиять на некоторые качества дальнейшей повседневности. Но всё же, что касается самой процедуры, то  тут хотелось бы внести некоторую ясность и немного дополнить имеющиеся в сети описания некоторой конкретикой с отсылкой на законодательство.  Наш единственный комментарий по наполнению аналогичных публикаций будет заключаться в том, что существуют методические рекомендации, которые представляют собой сборник из выдержек из Жилищного Кодекса с отсылкой к еще некоторым нормам законодательства, также неполно описанным в тексте Жилищного Кодекса, и фактически является рекомендованным методическим руководством для проведения собраний.

Итак рассмотрим эти проблемы:

1. Проблемы с набором кворума. В целом инертность и неосведомленность о происходящем вокруг ваших соседей а также то, что на собрание во двор выходит 10-15 человек, которые не хотят голосовать, а хотят поругаться и удовлетворенные вернуться домой, приводят к тому, что инициаторам собрания приходится потратить до месяца своей личной жизни и каждый вечер ходить по квартирам, уговаривая соседей расписаться за нужное для всего дома решение.

Положительные стороны онлайн-голосования. 

  • Онлайн голосование собственников может проходить в любом доме в России в соответствии со статьей 47.1 Жилищного Кодекса РФ.
  • Сообщение о собрании добавляется в систему, а всем жителям (собственникам дома) приходит уведомление по смс и email (электронной почте). Система строго соблюдает все законодательные ограничения - после размещения сообщения начать голосование можно не ранее чем через 10 дней (как того требует Жилищный Кодекс).
  • В день начала голосования всем собственникам приходят уведомления о его начале. Они заходят на сайт и голосуют. Вам не нужно ходить собирать подписи по квартирам – все жители голосуют через Интернет, а у кого нет возможности проголосовать онлайн – сдают традиционные листы решений (их можно распечатать с сайта и раздать по единичным квартирам, которые не подключены к системе), заполненные бюллетени голосования администратор дома вносит в систему и они учитываются в общем подсчете.
  • Система показывает каждый голос - как он был получен и внесен в систему, в какое время и от кого. Полная прозрачность голосования. Подпись невозможно подделать.
  • Сокращение срока собрания с 45 до 5 дней.
  • Решение полностью легитимно и соответствует ст. 47.1 Жилищного Кодекса РФ, протокол принимается Жилищной инспекцией и обязателен к исполнению управляющей организацией. Разработчики сервиса также гарантируют защиту персональных данных 
  • Принятые голоса подтверждаются по смс-коду по аналогии с интернет-банками, что соответствует цифровой подписи (Федеральный закон от 6 апреля 2011 г. N 63-ФЗ "Об электронной подписи").
  • Актуальный список собственников выгружается напрямую из Росреетра. Никаких «мертвых душ», всегда актуальный реестр собственников многоквартирного дома, который обновляется перед каждым голосованием.
  • Дополнительные возможности для любого дома: форум, рассылка уведомлений и сообщений по смс и электронной почте, возможность внедрения ежемесячного отчета о доходах и расходах, вывод данных телеметрии инженерных систем (температура и давление воды в трубах, контроль за температурой отопления и других систем), вывод с камер видеонаблюдения в личный кабинет и другие сервисы настраиваемые под каждый конкретный дом.

2.Получение актуального списка собственников из Росреестра.

Многие уже на данном этапе столкнулись с проблемой,которую им предлагалось решить несколькими способами:1) получение выписок из Росреестра собственными силами, 2)получение выписки в ГКУ ИС района проживания либо в Управляющей организации на основании письменного запроса, 3) оформление заявки на получение выписки и паспорта многоквартирного дома в сторонних частных платных сервисах.

Руководство по получению выписок самостоятельно.

Да на первый взгляд ничего сложного, да занимает немало времени, но зато все под контролем, но это только на первый взгляд, в целом проблем с наполнением Единого государственного реестра недвижимости у нас предостаточно на данный момент, и они никем не решаются. Структуру учёта подчинённости кадастровых номеров в ЕГРН РосРеестра сложно считать совершенной. По замыслу разработчиков, эти сведения должны быть структурированы по схеме:

Кадастровый квартал → Земельный участок → ОКС строения → Кадастровые номера помещений → Кадастровые номера комнат (в коммунальных квартирах).

Однако, в Москве из схемы выпадает Земельный участок (они не поставлены на кадастровый учёт), а за пределами столицы часто выпадает сущность ОКС (даже в Санкт-Петербурге большинство строений не учтены). Иногда на учёт не поставлено ни то, ни другое, и помещения просто «повисают в воздухе».Эта проблема требует тщательной вычитки и масштабной корректировки, и делать это иначе, чем силами самих представителей собственников МКД, не осмысленно. Расходование ресурсов на этот процесс в случае, если им будет заниматься какой-либо орган исполнительной власти, оказывается запредельным.

1)Поэтому чаще всего при попытке получить данные из Росреестра самостоятельно люди сталкиваются с проблемой двойного учета помещений, а также с проблемой отсутствия сведений о правах, возникших ранее начала 1999 года, даты вступления в силу закона о ГРП. 

Если фактически в вашем доме больше помещений, чем показано на сайте ЕГРН это может быть вызвано несколькими причинами:
- имеются неприватизированные квартиры
- оформление права собственности происходило до 2000 года (такие помещения часто не отображаются в Росреестре)
- регистрация собственности происходила в другом госоргане (БТИ и т.д.)

2)По той же самой причине отсутствует ясность с теми же  данными по помещениям и у Управляющих Компаний, к слову сказать в доброй половине онлайн систем по получению готового реестра ТАКЖЕ вы сможете получить только имеющиеся в ЕГРН выписки, НО есть и такие, в которых имущественные паспорта тщательно выверяются и вы получаете актуальный на данный момент реестр, соответствующий требованиям ГЖИ.

3)Поэтому подобные вопросы очень важно задать при первом общении при выборе онлайн-сервиса для получения реестра собственников, чтобы вся дальнейшая проделанная вами совместная работа, не смогла быть законным образом опровергнута через несоответствие реестра актуальному положению дел с долями в собственности.

3. Формирование повестки дня.

Несмотря на то, что в интернете достаточно статей, которые содержат типовые формы необходимых документов  многие инициаторы могут столкнуться с проблемой формирования формулировок для проведения собрания, при этом важно, чтобы формулировки могли быть выполнены с точки зрения законодательства, а не остались неисполнимыми, тоже самое необходимо четко выверять при формировании решений, которые могут повлиять на взаимоотношения с Управляющей Организацией.  Задачи, с которыми приходится сталкиваться новоиспеченным председателям Советов МкД, не являются тривиальными и нередко требуют своеобразного взвешенного со всех сторон подхода к принятию решений, а соответственно и к формированию Повестки Дня собрания, так как Повестка Дня формируется один раз и поменять ее формулировку в течении собрания НЕЛЬЗЯ, это становится также одной из важнейших составляющих процесса принятия решений путем голосования на ОСС. 

Положительные стороны онлайн-голосования. 

  • Онлайн голосование собственников позволяет вам оперативно обсудить формулировки для голосования, а также формирует список принятых решений, так как сохраняет все редакции документов, что позволяет вести вам протокол предварительного обсуждения.
  • Юристы системы совместно с Вами подготовят повестку вопросов, подскажут верное решение и нужные формулировки.

Вот примерный алгоритм действий, выполняемых подобными онлайн-системами и их сотрудниками 

4. Уведомление собственников

Нередко инициаторы голосования сталкиваются с проблемой оповещения тех самых собственников о проведении ОСС, а ведь положения Жилищного Кодекса напрямую обязывают инициаторов прикладывать к протоколам "Реестр Уведомления". К тому же никто не исключает таких возможностей, как например отсутствие собственника в момент проведения голосования по вполне себе "уважительным причинам": отъезд в отпуск/командировку/на ПМЖ, сдачу в наем помещения, элементарное отсутствие времени на передачу бланка решения.

Положительные стороны онлайн-голосования. 

  • Система полностью берет на себя вопросы организации первичных уведомлений, а также уведомлений о подведении промежуточных итогов, сообщений о принятии формулировок на Повестке Дня голосования, и о размещении итогового протокола ОСС в системном архиве
  • Всем жителям (собственникам дома) приходит уведомление по смс и email (электронной почте). Система строго соблюдает все законодательные ограничения - после размещения сообщения начать голосование можно не ранее чем через 10 дней (как того требует Жилищный Кодекс).

 

5. Редакция протокола Общего Собрания Собственников 

Также стала для многих инициаторов серьезной головной болью и редакция протокола собрания. Так как расчеты долей от проголосовавших и составивших кворум собственников - это еще то удовольствие не для слабонервных, но в принципе вполне себе реальная и решаемая задача, в случае если вас консультирует уже более опытный в данном вопросе человек. 

Положительные стороны онлайн-голосования. 

  • Система полностью берет на себя вопросы организации подсчета голосов, так как сама из себя представляет архив для хранения протоколов принятых решений, а также онлайн калькулятор для подсчета долей проголосовавших и суммарной составляющей по каждому из решений, а также при использовании системы гарантировано размещение итогового протококола ОСС в системном архиве и его круглосуточная доступность для других участников голосования.
  • Все сторонние результаты ""проведенных"" сторонними лицами собраний не будут учтены в ГЖИ, так как система несет на себе функции администратора собраний 

 

Итак в целом нам удалось выяснить ряд серьезных преимуществ при использования онлайн сервисов, предоставляющих различные услуги, входящие в состав описанных выше либо предоставляющие комплекс услуг, начиная от уведомления и расчета реестров собственников, заканчивая размещением итогового протокола в системном архиве и рассылки увеомлений о публикации итогов голосования.

Но сервис сервису все же рознь

Давайте все-таки попробуем немного разобраться какой из них, что из себя может представлять и поймем в итоге, чем же удобнее всего будет воспользоваться. На данном этапе редакция сайта оставляет за собой возможность оставлять комментарии, основанные на своем собственном личном видении проблемы, возможно если глобально рассматривать предоставление услуг и их атвоматизацию, то действительно стоило бы разделить онлайн ресурсы на предоставление реестра, голосование и хранение архива, а также на юридическое сопровождение процесса, НО мы все же считаем, что комплексное предоставление услуги существенно упрощает процесс и гарантирует совместимость результатов различных этапов проведения собрания, и в целом полная ответственность за результат "под ключ" в данном вопросе показалась нам гораздо более удобной. 

Некоторые из рассмотренных нами ресурсов оказались откровенно дорогим решением, но они уже в реальности определились со своей целевой аудиторией, что собственно имеет право на существование. Нам показалось наиболее любопытным подобное видение проблемы.

Тут то нам на помощь и приходит старое доброе понятие конкуренции, и то что существует несколько более клиентоориентированных на физические лица сервисов с немного отличающимся видением проблемы. Однако нужно опять же по нашему мнению учитывать то, насколько комплексную услугу вам предлагают, нам случилось не раз бывать свидетелями того, как онлайн система для подсчета голосов обосновано предлагала свои дополнительные услуги по исправлению ранее полученного реестра собственников, так как ранее предоставившая его организация провела стандартный поиск по ЕГРН без учета формирования паспорта многоквартирного дома, основанного на точной общей площади помещений.

Поскольку активные участники нашего регионального общественного движения являются чаще всего теми самыми инициаторами общих собраний в своих домах, а также "по совместительству" каждый отвечает за различные направления деятельности по оказанию взаимопомощи в сложных ситуациях, то у нас имеется на данный момент некоторая выстроенная социальная сеть, в рамках которой мы стараемся приносить друг другу пользу абсолютно бесплатно. Вот и на этот раз мы можем вас порадовать тем, что некоторые из функций описываемых комплексов доступны для нас и наших друзей абсолютно безвозмездно либо в случае с реестрами собственников мы и наши единомышленники имеют возможность получить эту услугу по себестоимости выписок из реестра. За помощью в получении рекомендации для пользования сервисами на описанных выше условиях лучше всего обращаться к любому из модераторов нашего сообщества в Fb